「広大地」について
相談内容

1.「広大地」判定って何でしょうか?

2.「広大地」判定を受けると相続税が安くなるのでしょうか?

3.面積が大きければどんな土地でも「広大地」と認められるのでしょうか?

4. 地下鉄駅から5分で300坪の土地(容積200%)ですが広大地の適用は無理でしょうか?
尚、周辺地域には分譲マンションが建築し始めています。


5. 賃貸マンションの敷地ですが、広大地の適用は無理でしょうか?

不動産鑑定士の回答

1.「広大地」判定って何でしょうか?

広大地の判定とは、相続が発生した場合に相続人が相続する土地の判定です。
広大地とは一般には500u以上の土地を言いますが、行政条件によって異なります。

1) 市街化区域、非線引き都市計画区域(2に該当するものを除く。)
(1)市街化区域
三大都市圏 ………………… 500 u
それ以外の地域 ………… 1,000 u
(2)非線引き都市計画区域 … 3,000 u
2)用途地域が定められている非線引き都市計画区域
市街化区域に準じた面積

2.「広大地」判定を受けると相続税が安くなるのでしょうか?

大幅に安くなります。例えば次の事例です。
市街化区域 2,000u 路線価  100,000円/u
奥行価格補正率 0.95 中間画地

1)広大地補正率を適用して評価する広大地の評価方法
100,000円/u×0.50×2,000u=100,000,000円
2)通常の路線価方式又は倍率方式に基づいて評価する通常の評価方式
100,000円/u×0.95×2,000u=190,000,000円
適用した場合の土地の評価額はほぼ半額となります。
土地の評価額が半額となれば、納税する相続税もほぼ半額となるはずです。

3. 面積が大きければどんな土地でも「広大地」と認められるのでしょうか?

広大地と認められるには、以下の表をクリアーする必要があります。


4. 地下鉄駅から5分で300坪の土地(容積200%)ですが広大地の適用は無理でしょうか?
尚、周辺地域には分譲マンションが建築し始めています。

マンション適地とは、原則として容積率300%以上の地域に所在する土地 (情報)

1)駅からの距離
2) 面積からの検討
3)基準容積率からの検討
4)周辺の標準的使用方法からの検討
5)形状(日影規制)からの検討

地下鉄駅に近い利便性の高い土地で300坪というとマンション用地に該当する可能性が高いと思われがちですが、先日行った広大地判定では、広大地の適用有となりました。
マンション用地となるか否かは画地の形状により大きく異なります。素人判断で諦めてしまわない様にしてください。
後日「何故マンション用地に該当しないか」という説明を十分にさせて頂き、依頼者には大変喜んで頂けました。

5. 賃貸マンションの敷地ですが、広大地の適用は無理でしょうか?

広大地評価の情報によると、
『著しく広大であるかどうかの判定は、当該土地上の建物の有無にかかわらず、当該土地の規模により判定することに留意する』とあります。
不動産が有効利用されている、と言えるかどうかの判断は、建物を建築して利用しているかどうかではなく、その敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうかで判定することになりました。
年金の替わりにとか固定資産税の軽減目的等に建設された2階〜3階程度のアパートが見受けられますが、広大地の適用が受けられる可能性を十分有しています。一度ご相談下さい。